5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的(de)修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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