万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译>

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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