饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见(ji善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么àn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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