5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系