“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行业分(fēn)化的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择(zé)，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低(dī)的(de)、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金(jīn)来源(yuán)，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还(hái)是(shì)那些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个(gè)很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融(róng)资(zī)等各个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平；利(lì)润率是(shì)不(bù)是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本(běn)是否是(shì)行(xíng)业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的(de)综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在国央(诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分房企出现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得(dé)上完全(quán)健康的(de)仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大(dà)举(jǔ)扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的(de)预判未(wèi)来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从(cóng)2018年(nián)开始(shǐ)到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例(lì)都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其(qí)中(zhōng)一(yī)半在一线城(chéng)市，另外(wài)一(yī)半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二线和(hé)二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的影子(zi)。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年(nián)市(shì)场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的(de)复苏速(sù)度(dù)并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积(jī)极的(de)房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国(guó)海(hǎi)外(wài)发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债(zhài)率水平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中新(xīn)进(jìn)了(le)“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合(hé)计(jì)持有滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐(lài)，和其自身(shēn)的(de)基(jī)本面(miàn)表(biǎo)现存(cún)在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三(sān)年时间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡(pō)路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模(mó)、诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营收来(lái)自(zì)杭州(zhōu)地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告(gào)表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿(ā)尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为(wèi)居民(mín)保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于地产产业(yè)链(liàn)，我们相对(duì)看好和内装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市(shì)公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的(de)中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名(míng)长在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓(cāng)的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有(yǒu)金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时(shí)间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来(lái)越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过(guò)这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的(de)，每(měi)年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部分(fēn)项目到期之后(hòu)，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别(bié)好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难(nán)度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比(bǐ)较(jiào)好的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子