饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务(w女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ù)项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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