万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　馈赠的意思　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(馈赠的意思biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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