万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗当年非典为什么神秘结束了藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受当年非典为什么神秘结束了追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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