饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(ché康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里ng)。但(dàn)很多中介康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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