文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，现实中真的可以把人玩坏吗建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(b现实中真的可以把人玩坏吗ǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师现实中真的可以把人玩坏吗，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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