5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样(guò)了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(sh中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样ēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是(sh中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样ì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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