饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付(fù)一半饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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