导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅knocked什么意思，knocking什么意思(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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