5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉ong>机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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