文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学