近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗料(liào)和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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