万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗zhái)的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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