近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛)主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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