OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yu山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗án)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出(ch山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗ū)租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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