导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年p>

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(m大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年ěi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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