5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，50g是几两 50g是一两吗以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)50g是几两 50g是一两吗时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业50g是几两 50g是一两吗收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 50g是几两 50g是一两吗