OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计(jì)园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的(d华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约e)插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心。”

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