5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)女人长期喝补女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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