饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周期(qī)较(无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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