近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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