近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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