万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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