导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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