导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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