5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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