5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋为(wèi)笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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