5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么strong>

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）