饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(农村信用社几点上班下班时间lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可(农村信用社几点上班下班时间kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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