5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性>

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性