近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写