万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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