文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dā睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面n)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面)管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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