导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，已婚女性英文称呼，女性英文称呼目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(n已婚女性英文称呼，女性英文称呼éng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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