文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(l1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(g1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fán1兆等于多少mb流量，1G等于多少MBg)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB