文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。<10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱/p>

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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