万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些什么是人员类型 人员类型有哪些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu什么是人员类型 人员类型有哪些)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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