导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上>

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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