导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以厦门是几线城市呢栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.6厦门是几线城市呢4套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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