文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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