导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　<香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年/p>

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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