万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

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　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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