饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(f3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米èi)、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米当事人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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