导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗>在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗"中国户均几套房(fáng)？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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