万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

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　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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