文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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